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駅から徒歩11分以上の住宅は誰も買わない!

・資産価値が暴落する3つの理由とは?
・資産価値がUPするのはこのエリアだ!


こんなに大きい格差になっているとは。
都心の中古住宅価格が、天国と地獄の二極化になっているんです。
最近の経済誌でも特集記事として多く取り上げられてます。

あなたのご自宅は大丈夫ですか?

私も不安になったので、自宅の資産価値を調べたら、
予想以上に大幅下落していました。
このまま放っておくと、売りたくても売れなくなってしまうので、
資産価値が落ちないエリアへ、住み替えしようかと真剣に考えてます。

今回の件で、私は、不動産の専門家から貴重な情報を入手しました。
それによると、住宅価格の「格差には3つの理由」があることがわかり、
「資産価値が上がるエリア」があることもわかりました。

首都圏の中古住宅の資産格差が広がっている!

同じ駅なのに!
マイホームの資産価値にこれほど差がつくとは。
どれも、「駅からの距離の差」が理由です。
たった数分の差なのに・・・。

■理由1■

2016年、ついに日本の世帯数も減少に!
⇒住宅購入者の減少
理由その1。
ついに、日本の「世帯数」までが減り始めたからです。

日本は、2010年からの総人口減少に続いて、
昨年の2016年から「世帯数」も減少し始めました。

住宅を購入するのは、30代〜40代の家族を持った「世帯」がメインです。
「世帯数が減少する」ということは、「住宅購入者が減少する」ということです。
買う人が減れば、当然、住宅価格は下落していきます。

■理由2■

2022年、東京ドーム701個分の「生産緑地」が宅地として大量供給!
⇒新築物件の供給増大

理由その2。
あなたの近所にもありませんか?「生産緑地」が。

都市部の住宅街にある広大な農地や果樹園が「生産緑地」です。
「生産緑地」としての30年の期限を終えるのが、5年後の2022年です。

神奈川県には、東京ドーム293個分にもなる広大な面積の「生産緑地」があります。
2022年に期限を終えた「生産緑地」は、「宅地」として一斉に戸建やマンションとして大量供給されるので、神奈川県の不動産価格は大暴落すると大変危惧されています。

不動産関係者は「自宅を売るなら地価が暴落する前に」と警笛を鳴らしているほどです。

このように、住宅購入者が急減するのに、住宅販売が急増するから、
住宅価格が下落するのは当然です。

そして、住宅価格の下落に、とどめを刺すのがこの理由です。↓↓↓              ↓↓↓  

■理由3■

格差の最大要因は、国の「都市改造計画」です。
全国の住宅地を「生かす街」と「捨てる街」に選別するから

【国土交通省の「立地適正化計画」パンフレット】
       ※この計画が不動産価格の暴落をもたらす

理由その3。
国土交通省が「
都市改造計画」で、全国の住宅地を「生かす街」と「捨てる街」に選別するからです。国に「捨てられた街」の住宅価格は暴落します

住宅資産の明暗を分ける「立地適正化計画」とは?

人口減少と高齢化に対応する都市改造計画です

 

国土交通省の「立地適正化計画」のイメージ
全国の住宅地が、【生かす街】と【捨てる街】に区分される

「立地適正化計画」とは、
2014年から国土交通省が推進している都市計画です。
人口減少と高齢化への対策として、現在の街を抜本的に見直し、
コンパクトな街に大改造する都市改造計画です。

駅の近くに、商業施設や、病院、公共施設を集約して、
その周辺に居住エリアを集めることで、
高齢化社会になっても、お年寄りが徒歩や電車・バスで日常生活ができる街づくりです。

しかし、その本当の目的は人口減少による税収不足への対策です。
商業ゾーンと、住居ゾーンを「指定区域」として絞り込み、
それ以外の地域は「指定外区域」とすることで、
電気・ガス・水道・道路などのインフラ整備を行わないで、
減少していく税金を節約することが真の狙いです。

「立地適正化計画」は、全国の街を「生かす街」と「捨てる街」の2つに区分します

居住区域として「生かされる街」は、資産価値が上昇へ

「居住誘導地域」として設定される住宅地は、
駅や商店街から歩けて便利な住宅地なので人口が集中します。
そのため、住宅の資産価値がおおきく上昇します。

居住区域外の「捨てられる街」は、資産価値が”ゼロ”へ

一方、駅や商店街から遠い住宅地は、「居住区域」から外され、
街の清掃、道路・上下水道の整備が放置されるリスクがあるエリアなので、
住宅の資産価値が暴落すると予想されています。

既に「立地適正化計画」を作成中の
埼玉県春日部市の「都市計画」の実例

今年2017年に、春日部市が公表した都市計画です。
駅を中心としたオレンジ色の「都心ゾーン」とクリーム色の「住宅地ゾーン」に、都市と住宅を集約させているのがよくわかります。
駅から離れたグリーンのゾーンは、「農地・緑地ゾーン」として、「住宅地ゾーン」から外れている「居住区域外」なのがわかります。

既に、春日部駅から遠い中古マンション価格の暴落が始まっています。
今後、全国の自治体で同じような中古住宅価格の暴落が始まることが予想されています。

「居住区域外」のレッテルを貼られた街は不動産価値がゼロになります

資産価値を決めるのは、立地が9割、建物1割です。

いくら立派な建物でも、駅から遠くて街のインフラ整備も行われないような不便な街の物件には、買い手があらわれないので不動産価値が暴落します。
安値になっても誰も買わないため、不動価値はゼロとなるのです。

「居住誘導区域」から外される地域とは?

あなたが住んでいる地域は大丈夫ですか?

「居住誘導地域」から外されるリスクが高い地域は、
1)駅から遠い物件
2)河川の洪水など災害が多い地域
です。

<1>駅から遠い物件

大手の不動産検索サイトによれば、「駅から徒歩7分以内」で検索するユーザーが90%と大多数です。かつては徒歩10分以内で検索するユーザーが90%でしたが、今では、少しでも駅近くの<7分以内>の物件を求めています。

「立地適正化計画」でも、高齢者が駅から歩けるエリアに「居住誘導区域」を集約していきます。

今のあなたの住まいが、
「駅から徒歩11分以上」なら、「居住誘導区域」から外れる可能性があり、
「黄色信号」のエリアです。

「駅から徒歩15分以上」になると、「居住誘導区域」から外れる可能性が高く、
「赤信号」といえるエリアです。

駅から徒歩11分以上→「黄色信号」

駅から徒歩15分以上→「赤信号」

 

<2>河川の洪水など災害が多い地域

真っ先に、居住区域外になるリスクが高いのが、災害多発地域です。
すでに「立地適正化計画案」を公表している大阪府箕面市や多くの自治体では
ほぼ例外なく災害可能性のある区域は「居住誘導地域」から除かれています。

ここ最近の台風の大型化や集中豪雨の増加、大地震などにより災害が頻発している中、
より安全・安心な居住環境が求められているからです。

◼︎例えば、世田谷区の多摩川洪水ハザード地域は、        (多摩川が氾濫寸前の世田谷区 二子玉川駅周辺)

つい先日の2017年10月23日、多摩川が決壊寸前の世田谷区二子玉川駅周辺です。
大型台風21号の影響で、世田谷区玉川一丁目、三丁目の一部に、多摩川による氾濫の危険が予測されたことから740世帯、1490名に避難勧告が発令されました。

神奈川県も例外ではない

国土交通省は、「立地適正化計画」の策定ルールとして、
現在の居住区域をそのまま100%「居住誘導地域」にすることは認めていません。
ですので、神奈川県でも、「居住誘導地域」とそれ以外の「区域外」に区分される事が予想されますので、要注意です。

不動産専門家の意見は・・・、

不動産ポータルサイト会社社長

「これからの「住まい」は、「どこに住むのか」が重要ポイント」

まずは、各自治体の「立地適正化計画」を確認すること。
これからの家は、国土交通省の「立地適正化計画」の居住エリアに入っていることを確認することが不可欠です。
20年~30年後にも、都市としてきちんと機能していて、行政の力が及ぶ場所であることが重要です。

数十年後には、道路や下水道が劣化し、病院などの公共施設が周辺になくなっていた、ということにもなりかねません。生活が不便になる上に、物件の資産価値も下がって売るに売れない、というダブルパンチは誰だって避けたいですよね。
出所:「週刊ダイヤモンド別冊2017.10.7号」

【インサイダー情報】
今後、住宅価格の暴落が予想される地域

下の表の「立地適正化計画」を公表した自治体の
【捨てられた街】は地価が暴落します

立地適正化計画

PDFで拡大して見る

上の表は、「立地適正化計画」を作成中の自治体リストです。

各自治体の「立地適正化計画」作成が、旗振り役の国土交通省も予想しなかったペースで進んでいます。その理由は、「立地適正化計画」を作成した自治体には、国から補助金が支給されるからです。そのため、各自治体は積極的に「立地適正化計画」を策定しているのです。

上のリストに載っていない自治体も、1年以内に「立地適正化計画」の作成を完了すると予想されますので、絶対に安心してはいけません!

「立地適正化計画」を作成中の東京都、神奈川県の自治体は以下です

◆東京都
八王子市、府中市、日野市、福生市

◆神奈川県
相模原市、横須賀市、藤沢市、小田原市、秦野市、厚木市、大和市、伊勢原市、海老名市

「立地適正化計画」を確定した自治体の住宅資産は2極化する

不動産専門家の意見は・・・、

不動産会社会長

「10年後を見据えた失敗しない土地選び」

人口密度の維持を宣言した地域の不動産価格は安定し、それ以外は価値がなくなる。
最悪、インフラ修繕は後回しにされ、やがては放置される。

区域内と区域外とで、居住快適性や資産性に大きな格差が出る。
道路1本挟んで天国と地獄のような格差が出かねないため、自治体の計画についてはよく調べ、10年後、20年後には激変するであろう街の将来像をよく描いておきたい。

出所:「週刊東洋経済2017.10.14号」

あなたの自治体がまだ「立地適正化計画」を作成してないなら、ラッキーです!

「居住誘導地域」の線引きが決まっていないエリアは、
まだ地価暴落は始まっていません。
あなたの自宅が「居住誘導地域」から外れる恐れがあるなら、
「立地適正化計画」が確定する前に、
資産価値が落ちない安全なエリアへ
早めの住み替えを検討する
ことをお薦めします

あなたの自宅の資産価値を簡単に調べる方法

無料の不動産査定サイトを利用します。

実は、わたし自身の自宅も、駅から徒歩13分なので、心配になってました。
ネットの不動産査定サイトを利用したところ、
簡単に自宅の資産価値を確認することができました。
(予想以上に大幅下落していましたので、早めの住み替えのアドバイスをしてもらいました。)

実際に私が数社の不動産査定サイトを使ってみて一番よかったサービスが、
「マイスミEX」という不動産一括査定サイトです。

【不動産一括査定サービスのメリット】

1)あなたの自宅の現在の資産価値を無料で査定してくれる

2)あなたの自宅がある路線、駅、エリアの資産価値の詳しい情報を持っている

3)今後、資産価値が上昇する可能性があるエリア情報を持っている

4)複数社へ一括査定依頼できるので、売却価格が1000万円くらい高くなる場合がある

1分で無料査定の入力が完了!【マイスミEXの良かった点】

1)Pマーク取得の上場企業で安心です。

2)登録されている不動産会社も優良不動産会社。最大6社に一括査定ができます。

3)自宅を訪問される「訪問査定」が嫌な場合、
物件所在地と簡単な物件情報だけで、「机上査定」をしてくれます。

4)営業電話が嫌な場合、メールだけのやり取りでも丁寧に対応してくれます。
(下記のような入力画面が表示されますので、コメント欄に、その旨を記入すれば OKです)

無料査定の入力は1分程度で簡単にできました。
翌日には、各社の担当から査定結果の連絡がメールで来ました。

私の自宅の査定金額だけでなく、
住んでる周辺エリアの中古物件価格の最新データも提供してくれ、
少しでも高値で売却するノウハウなど丁寧なアドバイスをしてもらいました。

【最後に】あなたの自宅は大丈夫ですか?

「居住誘導区域」から外れるリスクが高いエリアにお住まいのあなたへ

・駅から遠い物件(徒歩11分以上)

洪水被害など災害が多い地域

あなたの自宅の現在の資産価値をチェックしておくことをお薦めします。

◆想定以上に安い査定結果だったら・・・、
すでにあなたの住まいの地価暴落が始まっています。
一刻も早く売却して、
「資産価値が落ちない安全なエリア」へ住み替えすることをお薦めします。

◆査定結果がそれほど落ちていなくても・・・、
地価が暴落する前に、
「資産価値が落ちない安全なエリア」への住み替えを検討することをお薦めします。

たった1分で出来る簡単な事ですので、
今すぐ、あなたの大切な自宅の資産価値をチェックすることをお勧めします。

あなたの自宅は、大丈夫?

 

【お宝情報】今後、住宅価格の上昇が予想されるエリア

1)通勤30分以内の駅から徒歩7分以内

この10年間で、資産価値が上昇したマンションの条件は、
・<通勤30分以内>の都心の駅
・駅から<徒歩7分以内>
です。
住宅購入者のメインは、30代〜40代の「共働き子育て世代」なので、
ママさんが仕事帰りに、なるべく早く子供の保育園に迎えに行ける事が重要な条件なのです。
そして、住宅検索サイトでは、以前は「10分以内」で検索するユーザーが90%でしたが、現在では「7分以内」が90%となっています。

◼︎武蔵小杉の事例

東急東横線 武蔵小杉の資産価値がぐんぐん上がっています。
川崎駅まで10分、東京駅まで20分の通勤の便利さと
駅から徒歩7分以内に10棟以上のタワーマンションが立ち並ぶコンパクトな街が人気です。
今の住宅購入の中心層である「30代共稼ぎ子育て世代」のニーズを満たした成功事例といえます。

「買った値段より高くなった!」
資産価値がアップしてるエリアはこれ。

築10年マンション(3LDK70平米)の値上がり率ランキング

新築購入価格より中古売却価格が値上りした住宅が多い駅のランキングです。
多くの共通点は、通勤30分圏内の都心の駅から徒歩7分以内の便利な物件という点です。

今は多少高くても、今後、資産価値が落ちない、もしくは、資産価値が上昇する「勝ち組住宅」を購入しておくことが、
老後の確実な資産形成のためにも、人生の重要な決断となっていきます。

※値上り率:各駅エリアでの築10年物件の新築分譲価格の平均を100%とした時、2016年時点の中古売却価格の平均と比較した資産価値の割合

※物件データ:マンション、3LDK、70平米

東京都

築10年
順位 駅名 値上り率(%)
1 三田 141.1
2 目黒 140.8
3 春日 132.4
4 清澄白河 129.4
5 恵比寿 128.2
6 武蔵小山 124.4
7 神楽坂 124.1
8 五反田 121.3
9 町屋 121.3
10 三軒茶屋 120.5
11 日暮里 120
12 南砂町 119.8
13 根津 119.2
14 浅草 119
15 中目黒 117.3
16 学芸大学 117.2
17 広尾 116.2
18 田原町 115.1
19 錦糸町 114.8
20 三鷹 113.4
21 西荻窪 112.6
22 入谷 110.9
23 赤羽 110.6
24 蒲田 110.6
25 雑司が谷 110.1

(参考文献:週刊東洋経済 2017/1/28号)

神奈川県

築10年
順位 神奈川県 値上り率(%)
1 東神奈川 142.6
2 横浜 128.1
3 武蔵小杉 125.9
4 久地 124.8
5 川崎 119.8
6 片瀬江ノ島 115.5
7 新丸子 110.9
8 鷺沼 109.9
9 新百合ケ丘 108.7
10 大船 108.4

(参考文献:週刊東洋経済 2017/1/28号)


2)新しい鉄道路線の駅から徒歩7分以内

以下のマップは、国土交通省が2016年4月に公表した、
『東京圏における今後の都市鉄道のあり方』に基づく、新しい鉄道路線計画です。

今は安いけど、これから地価が上昇することが予想されるお宝マップです。
新路線の新駅の周辺では、開通をにらんで、
新築の戸建やマンションの建設ラッシュが始まります。

また、既に建っている中古住宅物件なら、
物件購入価格が安いうちに、購入しておけば、
購入価格より資産価値が高くなる可能性が十分あります。
武蔵小杉が良い事例ですね。

PDFで見る。

参考までに、全24路線の計画概要を以下に記載しておきます。
今後の地価上昇が予想される新路線計画です。

1)都心直結線新設(押上〜新東京〜泉岳寺)
2)羽田空港アクセス線の新設と京葉線・臨海線相互直通運転
3)新空港線の新設(矢口渡〜蒲田〜京急蒲田〜大鳥居)
4)京急空港線国内線ターミナル駅の新設線(羽田空港内)
5)常磐新線(つくばエキスプレス)の延伸(秋葉原〜新東京)
6)都心部・臨海地域地下鉄の新設と常磐新線延伸の一本整備(臨海部〜銀座〜東京)
7)有楽町線の延伸(豊洲〜住吉)
8)都心部・品川地下鉄の新設(白金高輪〜品川)
9)東西交通大宮ルールの新設(大宮〜さいたま新都心〜浦和美園)
10)埼玉高速鉄道の延伸(浦和美園〜岩槻〜蓮田)
11)大江戸線の延伸(光が丘〜大泉学園町〜東所沢)
12)多摩都市モノレールの延伸(多摩センター〜八王子〜箱根ケ崎)
13)有楽町の延伸(押上〜野田)
14)半蔵門線の延伸(押上〜四ツ木〜松戸)
15)総武線・京葉線接続新線の新設(新木場〜市川塩浜付近〜津田沼)
16)京葉線の中央線方面延伸と中央線の複々線化(東京〜三鷹〜立川)
17)京王線の複々線化(笹塚〜調布)
18)区部周辺部環状公共交通の新設(葛西臨海公園〜赤羽〜田園調布)
19)東海道貨物支線の貸客併用と川崎アプローチ線の新設(桜木町〜浜川崎〜品川、浜川崎〜川崎新町〜川崎)
20)小田急小田原線複々線化と多摩線延伸(登戸〜新百合ケ丘、唐木田〜相模原〜上溝)
21)東急田園都市線の複々線化(溝の口〜鷺沼)
22)横浜市営地下鉄の延伸(あざみ野〜新百合ケ丘)
23)横浜環状鉄道の新設(日吉〜鶴見、中山〜二俣川〜東戸塚〜上大岡〜根岸〜元町中華街)
24)相鉄いずみ野線の延伸(湘南台〜倉見)

プロの不動産会社は、このような、今後、不動産価値が上がるエリアの情報を豊富に持っています。

あなたの住まいは、どっち?

査定アップするのは=駅から徒歩7分以内

通勤30分圏内の都心の駅から徒歩7分以内の地域は、
物件検索ユーザーの90%が住みたいと思っている人気のエリアです。
今後ますます資産価値が上がるエリアです。

査定ダウンするのは=駅から徒歩11分以上

駅から徒歩11分以上離れている地域は、
今、物件検索ユーザーが選ばない不人気のエリアです。
また、洪水など災害発生エリアは、
「居住誘導地域」から外れるリスクが高いエリアなので、
住宅の資産価値が暴落していきます。

あなたの住まいは、どっち?

 

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